Comprar una vivienda es uno de los mayores pasos financieros en la vida de cualquier persona, y elegir la hipoteca correcta puede marcar la diferencia entre un proyecto viable y un gran desafío económico. Implica no solo una inversión económica significativa, sino también una planificación cuidadosa y una comprensión clara de las opciones disponibles. Si estás considerando dar este paso en Madrid, estás en el lugar indicado. En este artículo desglosamos los principales tipos de hipotecas, sus características y te damos consejos clave para tomar una decisión informada.

Principales tipos de hipotecas en el mercado

Elegir el tipo de hipoteca adecuado dependerá de tu situación económica, tus objetivos y tu tolerancia al riesgo. A continuación, te presentamos una descripción completa de las opciones más comunes:

Hipoteca Fija
La hipoteca fija se caracteriza por tener cuotas constantes a lo largo de todo el período del préstamo, lo que te permite saber con exactitud cuánto tendrás que pagar cada mes. Por ejemplo, si adquieres una hipoteca de 150.000 € a 25 años con un TIN (tipo de interés nominal, es el porcentaje que el banco cobra por prestar dinero, sin incluir otros gastos o comisiones adicionales) del 3%, tu cuota mensual será de aproximadamente 600 €. El tipo de interés es fijo, lo que significa que no varía durante toda la duración del préstamo. Este tipo de hipoteca no tiene revisiones de cuotas, por lo que no habrá sorpresas en tus pagos mensuales. Además, las comisiones iniciales suelen ser menores e incluyen gastos como la comisión de apertura de la cuenta, los costes de tasación del inmueble y los gastos de estudio del préstamo. Estas comisiones iniciales suelen rondar entre el 0,5% y el 1% del importe solicitado, dependiendo de la entidad bancaria. Por otro lado, no se penaliza por la amortización anticipada en la mayoría de los casos.

La principal ventaja de la hipoteca fija es la previsibilidad de los pagos, lo que la hace ideal para personas con ingresos estables que prefieren tener un control claro sobre su presupuesto. Un ejemplo práctico de esta hipoteca sería el caso de María, quien adquiere una vivienda con esta hipoteca y paga una cuota constante de 600 € al mes durante los 25 años sin sorpresas. Al final del préstamo, pagaste180,000€, esto incluye los 150,000€ del préstamo original más los intereses de 30,000€ durante los 25 años.

Hipoteca Variable
La hipoteca variable está directamente vinculada al Euríbor (Euro Interbank Offered Rate), que es el tipo de interés interbancario al que las principales entidades financieras de Europa se prestan dinero entre sí. Este índice de referencia se actualiza de forma mensual, semestral o anual, dependiendo de las condiciones acordadas en la hipoteca. Al estar sujeto a las fluctuaciones del mercado, el Euríbor puede subir o bajar, lo que afecta directamente a las cuotas que pagas.

Con la hipoteca variable, las cuotas pueden cambiar según el Euríbor, lo que implica que los pagos mensuales no son fijos. Por ejemplo, puedes empezar pagando 500 € al mes, pero si el Euríbor sube, la cuota puede aumentar, llegando a 700 €. Este tipo de hipoteca se basa en un tipo de interés que se calcula sumando el diferencial al Euríbor (por ejemplo, Euríbor + 1,5%). Las revisiones de las cuotas suelen ser anuales o semestrales, lo que implica que tus pagos pueden variar dependiendo de cómo evolucione el mercado.

Además, las comisiones en una hipoteca variable suelen ser más altas al principio e incluyen:

• Comisión de apertura: Un porcentaje del importe total del préstamo.


• Comisión de estudio: Por analizar la viabilidad del préstamo.


• Comisión de cancelación anticipada: Por amortizar parte o la totalidad del préstamo antes del plazo acordado.

Sin embargo, muchas de estas comisiones se pueden negociar con la entidad bancaria.

La principal ventaja de este tipo de hipoteca es que, inicialmente, suele ser más barata que la fija, y si los tipos de interés se mantienen bajos, puedes ahorrar dinero. Es una buena opción para quienes pueden asumir cierta incertidumbre en las cuotas futuras.

Un ejemplo:

Supongamos que compras una vivienda por 120.000 €, y necesitas financiar el 80% del valor de la vivienda mediante una hipoteca. Esto significa que el monto del préstamo sería 96.000 €.

• Hipoteca Variable:




• Tipo de interés inicial: Euríbor (3%) + 1,5% = 4,5%


• Plazo: 20 años (240 meses)


• Cuota mensual inicial: Aproximadamente 600 €


• Total a pagar al final del préstamo (si el Euríbor no sube): Aproximadamente 144.000 €

Sin embargo, si el Euríbor sube al 3,5%, el tipo de interés será del 5% y la cuota mensual aumentaría a unos 630 €. Si el Euríbor baja, la cuota también disminuiría.

Hipoteca Mixta
La hipoteca mixta combina lo mejor de ambos mundos: tiene una cuota fija durante los primeros años y luego se convierte en una hipoteca variable. Por ejemplo, puedes pagar una cuota fija de 550 € durante los primeros 10 años, y después, tu cuota se ajustará según el euríbor. Este tipo de hipoteca se revisa tras el periodo fijo, lo que te da una previsibilidad inicial con la posibilidad de adaptarte a las condiciones del mercado después. Las comisiones de este tipo de hipoteca son similares a las de las hipotecas variables. La principal ventaja es que combina la estabilidad de una cuota fija al principio con la flexibilidad de una tasa variable después, lo que la hace atractiva para quienes desean tener seguridad en los primeros años pero están dispuestos a asumir un riesgo moderado más adelante.

Hipoteca Joven
Las hipotecas jóvenes son una opción diseñada para personas menores de 35 años que buscan acceder a su primera vivienda. Estas hipotecas suelen tener cuotas ajustadas, con un interés más bajo, por ejemplo, 400 € al mes en condiciones favorables. El tipo de interés puede ser fijo o variable, dependiendo de lo que prefieras. Las comisiones son menores, y los plazos de amortización suelen ser más largos, lo que facilita el acceso a la vivienda para jóvenes con ingresos iniciales. La principal ventaja de esta hipoteca es que permite a los jóvenes acceder a la propiedad con condiciones más ventajosas.

Un ejemplo es el caso de Ana, de 30 años, quien obtiene esta hipoteca y paga una cuota mensual de 400 € durante 35 años, en lugar de los 25 años habituales.

Hipoteca Puente
La hipoteca puente es una solución temporal para quienes necesitan cambiar de vivienda rápidamente. Este tipo de hipoteca permite adquirir una nueva vivienda antes de haber vendido la actual. Las condiciones varían, pero generalmente tienes dos cuotas: una para la nueva vivienda y otra para la antigua. El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto, y las comisiones suelen ser más altas debido a su complejidad. La principal ventaja de la hipoteca puente es que te permite adquirir una nueva casa sin esperar a vender la anterior, lo que es ideal para familias que necesitan mudarse rápidamente. Un ejemplo:

Si vendes tu casa actual y compras una nueva, pero aún no has vendido la primera, puedes utilizar una hipoteca puente. Imagina que la casa que deseas comprar cuesta 180,000€, pero todavía no has vendido la casa actual, que vale 100,000€. El banco te otorga una hipoteca puente de 80.000€ para cubrir la diferencia. Cuando vendas la primera casa, pagarás parte del préstamo puente, y el resto se integrará en una hipoteca convencional para la vivienda nueva.

Hipoteca Inversa
La hipoteca inversa es una opción para personas mayores (+60 años) que desean obtener liquidez sin perder su propiedad. En lugar de pagar cuotas mensuales, es el banco quien paga al cliente, y la deuda se acumula contra el valor de la vivienda. Este tipo de hipoteca no tiene un interés propiamente dicho, pero sí se acumula como una deuda que se salda con la venta de la vivienda tras el fallecimiento del propietario. Las comisiones incluyen gastos por apertura y valoración del inmueble. La principal ventaja es que te permite complementar tu pensión sin tener que abandonar tu hogar, ideal para personas mayores que quieren seguir viviendo en su casa.

Un ejemplo de esta hipoteca es Carmen, propietaria de una casa valorada en 250,000 €, tiene 70 años y decide contratar una hipoteca inversa para recibir pagos mensuales. El banco le ofrece un pago mensual de 800 € durante los siguientes 10 años. Al final de la hipoteca inversa, cuando fallezca o decida mudarse, el banco venderá la propiedad para recuperar el dinero prestado.

Hipoteca para funcionarios
Las hipotecas para funcionarios son una opción con condiciones especiales para personas que trabajan en el sector público. Las cuotas suelen ser más reducidas, y el tipo de interés puede ser muy bajo, como un 2%. Este tipo de hipoteca puede ser fija, variable o mixta, con condiciones preferenciales y menores comisiones. La principal ventaja es que los funcionarios disfrutan de intereses más bajos y mayor flexibilidad en la amortización debido a la estabilidad laboral que ofrecen. Un ejemplo de esta hipoteca sería el caso de Sara, una maestra de primaria, quien accede a una hipoteca fija con condiciones especiales, pagando menos intereses que en las hipotecas estándar.

Entonces… ¿Qué hipoteca es mejor para mí?

Responder a esta pregunta depende de factores como tu estabilidad laboral, tus ingresos mensuales y tus planes a largo plazo. Aquí te damos algunos consejos clave:

1. Haz un cálculo realista:




• Una regla general es que la cuota mensual no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos.


• Si te preguntas "¿Qué hipoteca me puedo permitir con mi sueldo?", utiliza calculadoras online para evaluar diferentes escenarios.




2. Evalúa tus prioridades:




• Si buscas seguridad y estabilidad: Una hipoteca fija puede ser la mejor opción.


• Si tienes cierta flexibilidad económica y tolerancia al riesgo: Una hipoteca variable podría ofrecerte cuotas más bajas al inicio.


• Si necesitas una combinación: La hipoteca mixta ofrece lo mejor de ambos mundos.




3. Ten en cuenta los ahorros iniciales:




• Para la mayoría de las compras de vivienda, necesitarás al menos el 20% del precio del inmueble como entrada, más un 10% adicional para cubrir los gastos asociados, como impuestos, notaría, registro y gestoría.


• Si no tienes ahorros suficientes, puedes explorar opciones de hipotecas que financien el 100% del valor del inmueble. Sin embargo, debes tener en cuenta que es complicado que los bancos ofrezcan este tipo de financiación en la actualidad, salvo en casos excepcionales, como perfiles financieros muy sólidos o condiciones especiales. No te desanimes, ya que, con una buena planificación y asesoría, puedes encontrar alternativas adecuadas a tus necesidades.




4. Revisa las condiciones especiales:




• Si eres menor de 35 años, consulta las hipotecas jóvenes.


• Si planeas adquirir una vivienda en pareja, asegúrate de que ambas partes estén de acuerdo en los términos (hipoteca a nombre de mi pareja y pagamos ambos).